Vyplatí se koupě bytu v Brně? Ceny, hypotéka a realita trhu

Koupit dnes byt v Brně není jednoduchá disciplína. A prodat ho dobře už vůbec ne. Na sociálních sítích to často vypadá, že stačí dát inzerát, počkat na první prohlídku a inkasovat. Realita je však výrazně odlišná.

V 7. epizodě podcastu Prachy bez filtru jsme s hostem Ondrou Daňkem, realitním specialistou na Brno a jižní Moravu, rozebrali, jak dnes funguje trh s byty, proč nestačí "jen mít zájem", jak důležité je mít připravené financování a proč může být výběr realitního makléře dražší chyba, než si lidé myslí.

Tahle epizoda je pro každého, kdo řeší:

Má dnes koupě bytu v Brně smysl?

Stručně... ano, ale ne za každou cenu a ne bez přípravy.

Brno je dlouhodobě silná ekonomická oblast. Je tu vysoká koncentrace pracovních příležitostí, univerzit, technologických firem a stabilní poptávka po bydlení. To je dobrá zpráva pro vlastní bydlení i pro dlouhodobé držení nemovitosti. Horší zpráva je, že kvalitní byty se často prodají velmi rychle a běžný kupující se k nim dostává pozdě.

Typický problém nevypadá tak, že by nebyly žádné byty. Problém je, že dobré byty za rozumnou cenu mizí rychle, často ještě dřív, než se dostanou ve velkém do nabídky. Pokud kupující nemá jasno, co chce, a zároveň nemá připravené financování, bývá v této hře často jen do počtu.

Proč v Brně často nevyhraje ten, kdo má největší zájem

Na přehřátém trhu nestačí říct: "Ten byt se mi líbí."
Musíte být schopni říct i tohle:

• vím, jak budu financovat,

• mám vyřešenou hypotéku nebo aspoň prescoring,

• jsem připravený jednat rychle,

• chápu proces a nezdržím transakci o tři týdny.

A právě tady se láme chleba. Prodávající ani makléř obvykle nehledají jen nejvyšší nabídku. Hledají i jistotu, že obchod skutečně dopadne. Kupující, který působí připraveně, je často silnější než ten, kdo jen "ještě zjistí svoje možnosti".

Jak dlouho trvá koupě nebo prodej bytu?

Jedna z největších iluzí na realitním trhu je představa, že transakce proběhne za pár týdnů.

Když jde všechno hladce, může celý proces, od zveřejnění nabídky po nastěhování, trvat přibližně 3 až 4 měsíce. Jakmile je na prodej nebo koupi navázaná další nemovitost, stěhování, výstavba domu nebo složitější financování, může se celý proces natáhnout klidně na 6 až 9 měsíců.

To je důležité pochopit hlavně ve chvíli, kdy:

• prodáváte byt a z peněz chcete kupovat další,

• kupujete byt a končí vám nájem,

• nebo jste přesvědčení, že "to nějak naváže".

V realitách "nějak" často znamená problém.

Proč je připravené financování naprostý základ

Na trhu, kde je o dobré byty zájem, je vyřešené financování velkou výhodou.

Kupující, který nemá předjednanou hypotéku, nezná své limity nebo teprve začne řešit banku po podpisu rezervace, je pro prodávajícího riziko. A pokud je ve hře více zájemců, bývá to dostatečný důvod dát přednost někomu jinému.

Další problém je bankovní odhad. Lidé často vidí kupní cenu a myslí si, že banka ji automaticky potvrdí. To však nemusí být pravidlo.

Typický scénář:

• byt se prodává za 12 milionů,

• banka ho ocení na 10 milionů,

• a financuje třeba 80–90 % z odhadní ceny, ne z kupní ceny.

Rozdíl pak musí kupující doplatit z vlastních peněz nebo jinou zástavou. A pokud je nemá, obchod padá. V horším případě po podpisu rezervace a s rizikem ztráty rezervační zálohy.

Proto platí jednoduché pravidlo:
Nejdřív mějte vyřešené financování, potom jděte na prohlídku.

Vyplatí se prodávat byt bez makléře?

Ano, můžete si byt prodat sami. Stejně jako si můžete sami stáhnout kupní smlouvu z internetu. Otázka je, co se stane, když se něco pokazí.

Dobře odvedená práce realitního makléře není jen o nafocení bytu a vystavení inzerátu. Kvalitní makléř by měl zvládnout:

• správné nacenění nemovitosti,

• marketing a prezentaci,

• komunikaci se zájemci,

• prověření právního a technického stavu,

• koordinaci financování a termínů,

• právní servis,

• a hlavně vedení celé transakce od začátku do předání.

To nejcennější často ani není vidět. Dobrá práce makléře spočívá v tom, že řeší desítky malých i velkých problémů dřív, než z nich vznikne průšvih.

Jak poznat dobrého realitního makléře

Tohle je důležité. Nevybírejte makléře jen podle toho, jak hezky vypadá na Instagramu.

Dobrý makléř by měl umět jasně vysvětlit:

• jak nemovitost nacení,

• proč navrhuje právě tuto cenu,

• jaká bude strategie prodeje,

• co udělá, když bude zájem velký,

• a co udělá, když zájem nebude skoro žádný.

Měl by mít přehled o lokalitě, znát základní právní a technické souvislosti a být schopný normálně komunikovat. Ano, i to je dnes konkurenční výhoda. Když někdo nezvedá telefon, nevolá zpátky a neumí vysvětlit postup, mělo by to být varování.

Jednoduše:
Makléř je člověk, se kterým budete řešit majetek za miliony a to v průběhu několik měsíců života. S takovým člověkem byste si měli po všech stránkách sednout a důvěřovat mu.

Koupit byt pro vlastní bydlení, nebo zůstat v nájmu?

Téma, při kterém často vítězí emoce před logikou a čísly.

Pro spoustu lidí dnes nemusí být nejlepší řešení koupit si vlastní bydlení za cenu velkých kompromisů. V některých případech dává větší smysl:

• zůstat v kvalitním nájmu v dobré lokalitě,

• a vedle toho koupit investiční nemovitost jinde nebo menší byt.

To není známka selhání. Může to být chytrá strategie.

Pokud by vás koupě vlastního bytu dostala do příliš drahé lokality, velké hypotéky a nízké flexibility, může být nájem rozumnější volba. Zvlášť pokud zároveň umíte pracovat s majetkem jinak.

Státní důchod a proč "zvýším si mzdu, ať mám vyšší důchod" často nedává smysl

Aby si člověk navýšil státní důchod o výraznější částku, musel by mít velmi vysokou hrubou mzdu a dlouhodobě odvádět vysoké částky. Přitom alternativně může kombinace investičních nástrojů (DIP + investice mimo DIP) vycházet výrazně efektivněji.

Důležité myšlenky ke státnímu důchodu tzv. "prvnímu pilíři":

• parametry státního systému se mohou měnit, nemáme je pod kontrolou

• demografie tlačí systém směrem ke stále "utaženějším" podmínkám

• prvek nejistoty je vysoký

A padne i trefné přirovnání:

• státní důchod jako "aktivně řízený fond", kde portfolio manažer je zákonodárce – a ten se mění. 

A co Dubaj a jiné "zaručené" investiční destinace?

Tady je potřeba sundat růžové brýle. Realitní investice nejsou tak jednoduchá věc, jak se často prezentují. Jakmile kupujete nemovitost v zahraničí, přidáváte si další vrstvu rizika:

• neznámé právo,

• jiné daňové prostředí,

• jiný sekundární trh,

• horší ověřitelnost dat,

• měnové riziko,

• geopolitické riziko.

Neříkáme, že zahraniční nemovitost je automaticky špatně. Jen říkáme, že to rozhodně není jednoduchá sázka na jistotu, jak se často prodává v reklamách. A už vůbec ne pro člověka, který do jedné nemovitosti koncentruje většinu majetku.

Co si z epizody ideálně odnést?

Řešíte prodej nebo koupi bytu v Brně a okolí? 

Chcete řešit koupi bytu, prodej nemovitosti nebo financování bez marketingové mlhy? Poslechněte si celou epizodu podcastu Prachy bez filtru a udělejte si v tom konečně jasno. Nebo se vám líbil náš přístup a názory na realitní zprostředkování. Ozvěte se nám, můžeme to společně probrat.